Жители посёлка Вешки требуют признать ничтожной сделку, по которой участок с протекающей по нему рекой на 49 лет передан дачному товариществу. В деле — газета, отсутствующая в библиотеках, постановление, которого нет в реестровом деле, и видеозапись, на которой подписавший договор чиновник говорит, что договора не существует.
В Мытищинском городском суде Московской области продолжается рассмотрение дела № 2-1475/2026 по иску жителей посёлка Вешки о признании недействительным договора аренды земельного участка, в границах которого протекает река Чермянка, сообщает «ПРАВОЗАЩИТА ТВ». Ответчики по делу — администрация городского округа Мытищи и ДНП СНТ «Дальние Вешки», заключившие договор № 323 от 25 июля 2016 года. К участию в процессе привлечена прокуратура.
Необычность спора в том, что обе стороны сделки — и арендодатель, и арендатор — выступают против истцов, которые формально не являются участниками правоотношений. Жители обосновывают свой интерес просто: река, у которой они живут, не может быть предметом чьей-либо единоличной аренды, а последствия такой сделки они испытывают на себе ежедневно. В зале, рассчитанном на меньшее число мест, на одном из заседаний пришлось ставить дополнительные скамьи.
Что уже постановил арбитраж
В сентябре 2024 года Арбитражный суд Московской области признал договор № 323 ничтожным, указав две причины. Первая — нарушение прямого законодательного запрета: на момент заключения сделки действовала часть 2 статьи 102 Земельного кодекса РФ в редакции 2016 года, согласно которой на землях, покрытых поверхностными водами, земельные участки не образуются. В судебной практике эта норма толкуется как запрет на формирование таких участков в качестве объектов гражданского оборота — их нельзя продавать, передавать, сдавать в аренду. В данном случае в аренду передавался именно участок, покрытый поверхностными водами.
Вторая причина — посягательство сделки на публичные интересы и права третьих лиц (статья 168 Гражданского кодекса РФ). При этом в применении последствий недействительности арбитраж отказал — из-за пропуска срока исковой давности самой администрацией.
Именно этот процессуальный нюанс и стал развилкой всего дела. Как напомнил в суде представитель истцов, ничтожная сделка недействительна с момента её совершения независимо от признания её судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ). Жители не сторона сделки, а третьи лица, чьи права нарушены, — а значит, срок давности для них исчисляется иначе. О существовании договора они, по их словам, впервые узнали публично — из решения арбитража 2024 года, где были названы его реквизиты и стороны. До этого, утверждают истцы, в администрации им сообщали, что договора нет, а копию не выдавали ни в администрации, ни в суде, ни в Росреестре.
Практическое значение спора выходит за рамки формальной юриспруденции: пока договор не признан недействующим и последствия ничтожности не применены, на него продолжают ссылаться как на действующий — и суды, и органы власти. «Пока этот договор не будет признан недействительным и пока не будут применены последствия ничтожности, это будет распространяться и цепляться друг за друга, — заявил в заседании представитель истцов. — Пока не будет вырван корень».
Претензии к содержанию договора
По утверждению истцов и согласно материалам дела, договор 2016 года содержит целый ряд дефектов:
- заключён без торгов, хотя законодательство, действовавшее на момент его подписания, требовало предоставления такого участка исключительно по результатам торгов;
- срок аренды — 49 лет, тогда как, по мнению истцов, применимые нормы допускали срок в пределах трёх–пяти лет;
- указана категория «земли населённых пунктов», хотя, по данным истцов, на момент заключения договора территория в границы населённого пункта не входила и была включена в них только в 2025 году;
- вид разрешённого использования сформулирован как «для иных целей» — такая формулировка отсутствует в действующем классификаторе;
- площадь участка в постановлении о предоставлении — 120 000 кв. м, в договоре и реестровом деле — 46 345 кв. м; расхождение более чем в два с половиной раза в материалах дела не объяснено.
Показательным стал эпизод, когда председательствующий судья попросил представителя администрации уточнить, что именно означает вид разрешённого использования «для иных целей». Ответ прозвучал в зале дословно: «Мне необходимо время, я затрудняюсь».
Постановление от 31 декабря 2014 года и газета, которой нет
Позиция ответчиков строится на том, что договор заключён на основании постановления администрации № 5321 от 31 декабря 2014 года — то есть до вступления в силу изменений в Земельный кодекс, когда, по их версии, торги не требовались, а срок аренды мог составлять 49 лет.
Истцы обратили внимание суда на то, что и в 2014 году закон обязывал предварительно опубликовать извещение о предстоящей передаче участка в аренду. По тексту постановления, основанием для его принятия стала публикация в газете «Родники» № 206А от 19 декабря 2014 года. Проверка этого обстоятельства, о которой рассказали в заседании представители жителей, дала следующие результаты: номера 206А нет в муниципальных библиотеках, тогда как смежные 205-й и 206-й выпуски там имеются; в Российской государственной библиотеке, выполняющей функции Книжной палаты и хранящей обязательный экземпляр печатных изданий, сообщили, что выпуск под таким номером на хранении отсутствует; при этом сквозная нумерация между 206-м и 207-м номерами непрерывна.
Ни публикации, ни самого постановления, по словам истцов, нет и в реестровом деле — оно начинается с договора 2016 года. Ходатайство о запросе протокола комиссии о предоставлении участка, на который ссылается постановление, суд удовлетворил; ответ администрации, оглашённый в процессе, был краток: «Протокол предоставить нет возможности», без указания причин.
Истцы также составили сопоставительную таблицу всех постановлений администрации за декабрь 2014 года: абсолютное большинство из них начинается с цифр «023», имеет пятизначные номера и отпечатано на бланках, тиражированных в 2013 году. Два последних документа года, включая спорный № 5321, начинаются с «003» и выполнены на бланках иного образца. Дата принятия — 31 декабря.
Подчеркнём: перечисленные обстоятельства сами по себе не являются доказательством подлога или фальсификации — установление признаков недостоверности документов относится к компетенции суда и органов предварительного расследования. Однако, как указали истцы, они ставят под сомнение возможность опираться на данное постановление как на законное основание сделки и, по их мнению, требуют прокурорской проверки.
Видеозапись, которую суд всё-таки исследовал
Кульминацией одного из заседаний стало ходатайство о приобщении видеозаписи совещания межведомственной комиссии при губернаторе Московской области в декабре 2021 года. На записи тогдашний глава администрации Мытищ — в ходе заседания он был назван по фамилии, Азаров, — публично заявляет, что реку невозможно засыпать, сдать её в аренду нельзя и что договора аренды не существует. Договор при этом содержит подпись, воспроизведённую в материалах дела.
Администрация возражала против приобщения: по её мнению, репортаж не имеет отношения к спору о ничтожности сделки. Прокуратура указала, что не представлен источник видеозаписи и не соблюдён порядок её оформления. Истцы пояснили, что запись опубликована самим должностным лицом на официальной странице, источник зафиксирован нотариальным протоколом осмотра доказательств, а конверт с носителем намеренно не вскрывался, чтобы целостность мог подтвердить суд. Ходатайство было удовлетворено, запись воспроизведена в зале.
Именно эта запись, по мнению истцов, закрывает вопрос о сроке исковой давности: если само должностное лицо публично отрицало существование договора, жители объективно не могли узнать о нём ранее решения арбитража 2024 года. Здесь же обнаруживается логическое противоречие в позиции возражающих, на которое указали истцы: нельзя одновременно настаивать на недопустимости исследования записи и утверждать, что жители должны были знать о договоре, о котором им прямо говорили, что его нет.
На какие нормы опирается иск
Правовая позиция истцов не сводится к эмоциям — она построена на конкретных нормах:
- часть 2 статьи 102 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей в 2016 году) — на землях, покрытых поверхностными водами, земельные участки не образуются;
- статьи 1, 2, 5, 6 и 8 Водного кодекса РФ — водные объекты находятся в федеральной собственности, за исключением прудов и обводнённых карьеров; земельный участок под водным объектом не может быть передан в аренду, поскольку сам является водным объектом;
- статья 6 Водного кодекса РФ — право общего водопользования: бесплатный доступ граждан к водному объекту и его береговой полосе, использование для личных и бытовых нужд, в том числе для передвижения, пребывания, рыболовства и причаливания;
- статья 65 Водного кодекса РФ — режим водоохранных зон и прибрежных защитных полос, ограничивающий застройку и распашку;
- статья 5.1 Градостроительного кодекса РФ — обязательность общественных обсуждений и публичных слушаний при подготовке проектов планировки и межевания территории; по утверждению истцов, из-за указания ненадлежащей категории и вида разрешённого использования жители были лишены возможности в них участвовать;
- статьи 10 и 168 Гражданского кодекса РФ — запрет злоупотребления правом и ничтожность сделки, посягающей на публичные интересы либо права третьих лиц;
- пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 — к публичным интересам отнесены интересы неопределённого круга лиц, охрана жизни и здоровья граждан, охрана окружающей среды.
Отдельно истцы указывают на процессуальную сторону: в решении арбитража, по их словам, зафиксировано, что администрация «не могла не знать» об отсутствии у неё права сдавать такие земли в аренду. Эта формулировка, по мнению заявителей, сама по себе требовала реакции надзорного органа.
Что говорят ответчики
Администрация и ДНП СНТ «Дальние Вешки» настаивают на законности сделки, ссылаясь на постановление 2014 года и на действовавший на тот момент порядок предоставления земли. По вопросу о виде разрешённого использования и расхождении в площади представитель администрации пояснений суду не дал. Возражения прокуратуры касались процедуры приобщения видеозаписи, а не существа заявленных требований. Официальные комментарии сторон по существу спора в материале не приводятся: в заседаниях они ограничились процессуальными возражениями.
К делу приобщены заявления о присоединении новых участников группы — по данным истцов, речь идёт о сотнях жителей Вешек и собственников недвижимости. Приобщены и ответы ТСН и ТСЖ о том, что все дома подключены к центральной канализации, — это опровергает версию ответчика о сбросе стоков в реку, которая ранее использовалась для обоснования необходимости ограничения доступа к берегу.
Что дальше
Заседание отложено. Следующее слушание назначено на 18 ноября, 9:10. Судебный акт по существу спора не принят; исход дела определит, сохранится ли договор № 323 в силе и будут ли применены последствия его ничтожности.
Для федеральной правоприменительной практики дело показательно не только масштабом — русло реки, разделённое на десятки участков, — но и связкой двух режимов: земельного и водного. Если суд признает сделку недействительной и применит последствия ничтожности, это создаст ориентир для аналогичных споров в других регионах, где береговые полосы и водоохранные зоны оформлялись в аренду или собственность в обход прямого запрета.
Примечание редакции
Приведённые обстоятельства являются позицией истцов и исследуемыми материалами дела, а не установленными судом фактами. Упоминание должностных лиц не означает их виновности; вопросы достоверности документов разрешаются исключительно в предусмотренном законом процессуальном порядке. Редакция готова предоставить слово администрации городского округа Мытищи, ДНП СНТ «Дальние Вешки», прокуратуре и иным участникам спора для изложения их позиции (статьи 49 и 57 Закона РФ «О средствах массовой информации», статья 152 Гражданского кодекса РФ).
Справка. Дело № 2-1475/2026, Мытищинский городской суд Московской области. Ответчики: администрация городского округа Мытищи, ДНП СНТ «Дальние Вешки». Предмет: признание недействительным договора аренды № 323 от 25.07.2016. Ранее: решение Арбитражного суда Московской области (сентябрь 2024 г.) о признании договора ничтожным без применения последствий недействительности. Следующее заседание: 18 ноября, 9:10.
Источник: pravozashitatv.ru
