Под термином “виллы” в контексте тайской недвижимости обычно понимается все, что не является квартирой и выходит за рамки определения “обычного тайского дома”. Это может включать в себя таунхаусы, дома в курортных поселках, особняки с бассейнами и вертолетными площадками, а также земельные участки под застройку. Общим для всех этих объектов является наличие права собственности на землю, на которой они расположены.

Основная форма собственности на виллу в Таиланде – это лизхолд, что представляет собой долгосрочную аренду, а не полноценную частную собственность. Стандартный договор лизхолда оформляется на 30 лет, с возможностью двух продлений по 30 лет каждое. Это связано с ограничениями тайского законодательства, которое запрещает иностранцам владение землей в стране, за исключением определенных случаев. Вариант регистрации дома на тайское юридическое лицо также возможен, но оно также должно быть тайским.

Посмотреть подборку вилл на сайте

Существует недостаток официальной статистики по рынку вилл в Таиланде, в основном из-за сложностей в оформлении. Государственный жилищный банк Таиланда регулярно публикует данные о передаче прав собственности на квартиры, но информации о виллах нет. Несмотря на отсутствие точных данных, российские покупатели остаются одними из основных клиентов в сегменте вилл на Пхукете.

Основные цели иностранных инвесторов при покупке вилл в Таиланде – это собственное проживание (переезд, релокация, временное проживание) и сдача в краткосрочную аренду (самостоятельно или через управляющую компанию). Оба варианта сопряжены с определенными тонкостями, но не являются непреодолимыми препятствиями и имеют смысл в качестве защитной инвестиции.

Посмотреть подборку вилл на сайте

Покупка (лизхолд) виллы сама по себе не предоставляет права на вид на жительство, хотя были предприняты попытки создать специальные визы для инвесторов. Сдача виллы в аренду подразумевает уплату налогов и требует соблюдения других законодательных норм. Оформление долгосрочной визы в Таиланд несложно, а управляющая компания обеспечит безопасное получение дохода от аренды.

Цены на виллы в Таиланде обычно начинаются от 200 тыс. долларов, что соответствует стоимости нового дома с двумя спальнями в курортном поселке на Пхукете или другой туристической локации. Стоимость квадратного метра для данного типа недвижимости начинается от 1,5 тыс. долларов, однако стоит отметить, что ценовой диапазон на рынке вилл гораздо шире, чем на рынке кондоминиумов. Люксовые виллы с бассейном и видом на море могут стоить от 1 до 2 млн долларов, при этом объекты стоимостью от 10 млн долларов и выше часто являются объектами непубличных сделок.

Посмотреть подборку вилл на сайте

С чем связан рост спроса на виллы на Пхукете в 2023 году?

Резкий рост спроса на виллы на Пхукете обусловлен рядом факторов. В течение последних десяти лет существовало упрощенное представление о Пхукете, где рынок вилл доминировал, в то время как Паттайя считалась рынком кондоминиумов. Однако к 2023 году ситуация кардинально изменилась, и рынок апартаментов на острове стал развиваться настолько динамично, что говорить о какой-то специализации уже не представляется возможным.

Один из главных факторов, влияющих на этот тренд, — увеличивающийся дефицит прибрежных участков, подходящих для строительства курортных объектов, и соответствующий рост стоимости таких земель. Для застройщиков более выгодно построить несколько квартир, расположенных друг над другом, на ограниченном участке, чем одну виллу. В условиях дефицита участков застройщики всё чаще предпочитают кондоминиумы.

Специалисты также отмечают, что новые премиальные участки становятся доступны застройщикам крайне редко. Если у девелопера есть удачная возможность приобрести такую землю, то с большей вероятностью он рассмотрит вариант строительства кондоминиума из соображений экономической целесообразности.

В свежей аналитической статье одного из экспертов по недвижимости Пхукета, управляющего директора C9 Hotelworks Билла Барнетта, отмечается смещение акцентов в сторону кондоминиумов даже в престижных районах, таких как Банг Тао. Этот тренд подтверждается и специалистами на местном рынке, указывающими на появление кондоминиумов от застройщиков, ранее специализировавшихся на виллах.

По мнению экспертов, рост спроса на виллы также связан с восстановлением туризма в 2022 году, который остается ключевым фактором влияния на спрос на недвижимость. Увеличение числа туристов подтолкнуло застройщиков к активации проектов, приостановленных в период пандемии. Кроме того, два других фактора, такие как увеличенный интерес к загородному жилью после периода локдауна и массовое внедрение удаленной работы, также способствовали увеличению спроса.

Заметный приток российских инвесторов и граждан на Пхукет в 2022 году также оказал влияние на рынок вилл. Россияне, которые и до пандемии занимали важное место в сегменте вилл, стали еще более активными участниками рынка, укрепив свою позицию в условиях снижения безопасных гаваней для инвестиций из России.

Таким образом, резкий рост спроса на виллы на Пхукете в 2023-2024 годах объясняется сочетанием факторов, таких как дефицит земельных участков, предпочтение кондоминиумов из-за их экономической целесообразности, восстановление туризма, увеличенный интерес к загородному жилью и активное участие российских инвесторов.

Новые предложения вилл на первичном рынке Пхукета

Источник: GHB

В контексте национальности, согласно предоставленным данным о рынке вилл на Пхукете, инвесторы из различных стран проявляют интерес к этому сегменту недвижимости. В числе главных стран, чьи граждане активно участвуют в рынке вилл на Пхукете, фигурируют Россия, материковый Китай, Италия, Великобритания, Германия, Австралия, США, Индия и Ирландия. Этот интерес охватывает как тех, кто планирует проживание, так и инвесторов, собирающихся сдавать в аренду приобретенное жилье.

По словам Пракайпета Мичусарна, главы отдела продаж CBRE на Пхукете, российские инвесторы в настоящее время играют ключевую роль в объеме продаж, однако весь рынок недвижимости на острове продолжает разнообразиться. Эксперт Билл Барнетт подтверждает, что россияне сейчас совершают значительную часть покупок, хотя доли рынка в целом продолжают изменяться.

Отчет CBRE за первые 6 месяцев 2023 года указывает на резкий рост продаж вилл на Пхукете. Продажи выросли на 50% по сравнению со вторым полугодием 2022 года и на 93% по сравнению с первым полугодием того же года. Эти показатели, включая исторический рекорд в 251 проданной вилле, свидетельствуют о существенном подъеме спроса. Важными факторами этого роста являются интерес со стороны россиян и восстановление туризма после пандемии.

Собственные данные Thailand Villa Center подтверждают этот тренд, отмечая, что российские инвесторы укрепили свою позицию в качестве основных покупателей вилл на Пхукете. С 2022 по 2023 год спрос на виллы вырос на 54%, а сравнение с 2021 годом показывает трехкратный прирост. Пхукет остается самым популярным направлением для граждан России и СНГ в Таиланде, при этом стоимость вилл на острове значительно превышает среднюю стоимость в стране. Заинтересованных инвесторов привлекают именно на Пхукет, где в 2023 году приходится половина всех запросов, а медианный бюджет инвестора составил 329 тыс. долларов.

Также отмечается, что в 2023 году произошел скачок медианного бюджета, и инвесторы начали проявлять интерес к более дорогим виллам на Пхукете, чем в предыдущем году. Этот показатель приравнивается к уровню 2019 года, когда Таиланд переживал пик зарубежного туризма. По сравнению с 2018 и 2020-2021 годами медианный бюджет значительно вырос, подчеркивая активность инвесторов в этом сегменте рынка недвижимости.

Тайские аналитики отметили 2 ключевые тенденции на рынке вилл на Пхукете в первом полугодии 2023 года. Во-первых, отмечается рост «поглощения» рынком новых объектов и увеличение бюджета у инвесторов. Однако этот рост не достигает уровня, который задали девелоперы количеством и качеством новых объектов, предложенных на рынке.

Согласно данным аналитиков, средняя стоимость виллы в размере 1,5 миллиона долларов представляет собой абстракцию и средний показатель по рынку. Однако наблюдается конкретный спрос на востребованные проекты, представленные на рынке с конкретными ценами. Один из ведущих девелоперов презентовал новый комплекс вилл в престижной локации рядом с Лагуной. Проект включает более 100 домов трех ценовых уровней, начиная от 1,5 миллиона долларов и достигая 5 миллионов долларов. Компания также предлагает бюджетные виллы от 570 тысяч долларов. Инвесторы проявляют готовность заплатить за качественное жилье, сравнивая предложения на рынке.

Аналитики GHB оценили общий объем предложения люксовых вилл на Пхукете за первые шесть месяцев 2023 года в 979 объектов. Суммарная стоимость этого жилья оценивается в 1,36 миллиарда долларов, включая земельные участки и дуплексы. Топ-менеджер GHB, господин Вираткапан, отметил, что несмотря на уверенные продажи, остается значительный объем нового предложения, состоящего из 766 непроданных объектов стоимостью 1,12 миллиарда долларов. Это свидетельствует о высоком уровне предложения на рынке вилл на Пхукете.

В обзоре жилищного рынка вилл на Пхукете можем выделить следующие ключевые моменты:

Рост спроса и активности рынка. Виллы на Пхукете стали объектом увеличенного интереса со стороны инвесторов и покупателей. Этот рост связан с возвращением зарубежных покупателей и повышением спроса со стороны тайцев. Объем новых проектов и показатели продаж заметно увеличились.

Дефицит участков для вилл. Один из факторов, влияющих на рынок вилл, – дефицит приморских участков, подходящих для курортной застройки. Рост стоимости такой земли побуждает застройщиков склоняться в пользу строительства кондоминиумов вместо вилл.

Сдвиг акцентов в застройке. Девелоперы, ранее специализировавшиеся на виллах, в настоящее время ориентируются на кондоминиумы, особенно в свете финансовой целесообразности. Этот сдвиг акцентов замечен даже в престижных районах, таких как Банг Тао.

Рост цен на недвижимость. Заметен рост цен на недвижимость, в том числе на виллы. Дефицит приморских участков и увеличение спроса среди российских инвесторов являются факторами, способствующими этому росту.

Востребованность среди российских инвесторов. Российские инвесторы становятся ключевыми покупателями вилл на Пхукете. Их доля в продажах увеличилась, и россияне остаются ведущими игроками на рынке недвижимости.

Тренд к современному жилью. Вопреки большому объему новых проектов, важно отметить, что востребованных объектов, соответствующих современным требованиям, пока мало. Спрос клиентов идет в сторону современного жилья, и в будущем будет важно, чтобы новые проекты соответствовали этим требованиям.

Осторожный оптимизм девелоперов. Некоторые застройщики могли войти в игру без должного исследования рынка, что подчеркивает важность глубоких рыночных исследований, определения целевой аудитории и создания уникальных предложений.

Таким образом, рынок вилл на Пхукете испытывает период интенсивного развития, но вызывает интерес вопросов о балансе спроса и предложения, качестве предоставляемых объектов и их соответствии требованиям современного рынка недвижимости.

Ведущий эксперт агентства недвижимости Thailand Villa Center Сергей Ермоленко
www.thailandvilla.center 
Thailand Villa Center